Рекомендации по подготовке договора найма жилого помещения

Любой человек может столкнуться с необходимостью, в разные жизненные этапы, приходится снимать жилые помещения. Будь то квартира или комната.

Не мало собственников (наймодателей) предпочитают сдавать свои жилые квартиры и помещения без составления договора найма жилого помещения.  Проконсультируйтесь у юриста.

Основной гарантией обеспечения ваших прав на проживание в съёмной квартире или комнате будет создание между наймодателем и нанимателем договора найма жилого помещения. Мы настоятельно рекомендуем не отказываться от составления и заключения договора найма жилого помещения в письменном виде, т.к. это оградит обе стороны от возможных рисков и обозначит те нюансы, и условия по которым в дальнейшем могут возникнуть вопросы.

Рекомендация наших юристов: договоры найма заключайте письменно и обязательно прорабатывайте каждый пункт.

Понятие, суть и виды договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения устанавливает, что одна сторона сделки – наймодатель (собственник жилого помещения или лицо уполномоченное) обязана передать во владение или пользование второй стороне (нанимателю) жилое помещение, для проживания в данном жилом помещении, за определённую плату и на определённых договором условиях (согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Важно отметить, что если на пользование жилым помещением претендует юридическое лицо, то договор найма жилого помещения не может быть составлен. В данном случае будет заключен договор аренды или другое соглашение и  помещение сможет быть использовано только для проживания граждан.

Договор найма может быть двух видов: договором социального найма и договором коммерческого найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения

Смысл договора социального найма заключается в том, что  жилое помещение находится в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (т.е. собственником данных помещений является государство или муниципалитет).

Ст. 49 ЖК РФ определяет, что малоимущие граждане, которые признаны органом местного самоуправления нуждающимися в жилом помещении, имеют право претендовать на бесплатное получение жилого помещения по договору социального найма. Решение принимается, исходя из доходов каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в их собственности.

Договор социального найма является бессрочным.

Какие граждане имеют право на предоставление социального жилья

Гражданин имеет право на предоставление социального жилья в том случае:

– Если общая площадь жилого помещения на одного члена семьи меньше учтённой нормы (учитывается исходя из общей суммарной площади всех жилых помещений, находящихся в собственности) Ст.50 ЖК РФ.

– Если гражданин и его семья проживают в жилом помещении, которое не отвечает установленным требованиям.

– Если помещение занято несколькими семьями. И в состав семьи входит гражданин, страдающий тяжёлой формой хронического заболевания, не совместимого с проживанием других членов семьи. И при отсутствии в собственности или найме других жилых помещений.

В не очереди социальные жилые помещения предоставляются лицам:

– Которые страдают тяжёлыми хроническими заболеваниями (согласно ч. 3 ст. 37 ЖК РФ).

– Инвалидам и семьям имеющих детей – инвалидов. Инвалиду может быть представлено жильё, общей площадью превышающее норму (но не более чем в 2 раза), если он страдает от заболевания, установленного, соответствующим перечнем. Плата и содержание такого жилого помещения будет осуществляться в одинарном объеме и должно быть оборудовано специальными средствами и приспособлениями, необходимыми для реабилитации гражданина.

Без постановки на учёт в качестве нуждающихся, претендовать на заключение договора социального найма могут:

– Граждане, чьи жилые помещения признаны не пригодными для жизни и не подлежат ремонту и реконструкции

– Дети – сироты или оставшиеся без попечения родителей (после их пребывания в специализированных учреждениях или при прекращении над ними опеки или попечительства).

– Военнослужащие после окончания службы в вооруженных силах

– Лица, вернувшиеся из мест лишения свободы.

Договор коммерческого найма жилого помещения

По договору коммерческого найма сдавать жильё в наём имеет право, как физическое, так и юридическое лицо (при соответствующем праве распоряжаться этим имуществом).

Снимать такое жильё может любой гражданин независимо от его имущественного положения, пола, расы, наличия и отсутствия гражданства.

Договор найма жилого помещения заключается на определённый срок. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ срок найма может быть обозначен сторонами в договоре, если же это не сделано, но договор будет считаться заключенным на 5 лет (но не более).

Не позднее 3 месяцев до истечения срока, наймодатель обязан предупредить съёмщика об отказе повторного заключения с ним договора. Или же предложить заключить соглашение на новый срок на тех же или иных условиях. Если же это условие не было выполнено наймодателем, то договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях.

Если наймодатель отказался заключать договор заново, но это же помещение он отдал под найм другому человеку, менее, чем через год, то наниматель имеет право требовать компенсации убытков.

Размер оплаты за найм помещения обозначается в договоре коммерческого найма и согласовывается обеими сторонами.

Права и обязанности сторон, указываемые в договоре найма.

В обязанности наймодателя входит:

– Предоставление жилого помещения в состоянии, которое будет пригодно для проживания.

– Поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии

– Обеспечивать предоставление нанимателю доступа к комунальным услугам.

– Обеспечивать исправное и надлежащее состояние средств доступа к коммунальным услугам и осуществлять их ремонт.

– Осуществлять капитальный ремонт (договором данная обязанность может быть переложена на нанимателя)

В обязанности нанимателя входит:

– Наниматель не имеет право использовать жилое помещения для иных кроме проживания целей (коммерческого использования помещения и т.д.)

-Должен поддерживать надлежащее состояние и сохранность жилого помещения, которое снимает

– Осуществлять ремонт (если эта обязанность возложена на него договором)

В права нанимателя входит:

– Вселять других граждан в помещение, которое снимает (но только с предупреждения и согласия собственника, в исключение входят только несовершеннолетние дети).

При этом должна быть соблюдена установленная норма общей площади на одного человека

– Съёмщик имеет право безвозмездно вселять временных жильцов. Но так же с уведомлением наймодателя, с соблюдением норм общей площади на одного человека, и сроком не более чем на шесть месяцев, за исключением несовершеннолетних детей).

– Наниматель имеет право передавать нанятое имущество в пользование, но только с согласия собственника.

Мы указали только несколько рекомендуемых пунктов, безусловно договор должен содержать избыточное количество условий, позволяющих минимизировать различные риски для сторон.

Составление договора найма жилого помещения

Договор может быть составлен в простой письменной форме. Третьей стороной может выступать организация или индивидуальный предприниматель, который занимается предоставлением аналогичных услуг. Договор заключается обычно в 2 экземплярах (один – наймодателю, другой – нанимателю). Или же в трёх, если привлечена третья сторона или имеет место факт заверения его у нотариуса.

Договор должен содержать в себе все положения, по которым обе стороны договорились. Подробно должны быть установлены положения о предмете договора (квартиры, комнаты и т.д.), такие как общая площадь, количество комнат и конкретный адрес.

Наши опытные юристы помогут вам составить договор найма жилого помещения и окажут смежные с ним услуги. Установят все необходимые положения, отражающие интересы и потребности всех сторон.

Юрист по подготовке договоров